房地产深陷泥潭 吁刺激外国购买力

【编译黄圣／曼谷报导】房地产资讯中心（REIC）代理主任威猜表示，从今年第1季度全国房屋过户数量减少-13.8%的情况来看，过户金额为负-13.4%；第2季度房屋过户数量仍为负值，虽然发布透过房地产行业刺激经济的措施，例如，降低价格不超过700万铢的房屋的转让抵押费（评估价格和抵押贷款，但仅限同时登记过户的购房者），从即日起至今年12月31日，将过户登记费从2%降低至0.01%，抵押贷款登记费从1%降低至0.01%，并实行税收减免等措施，但过户数量仍下降了-4.5%。

 

对于那些自己建造房子的民众，政府为想要建造房屋的民众提供个人所得税减免，透过扣除承包商的房屋建筑工资，每100万铢的建筑成本可依实际支付的金额扣除1万铢的税金，但总金额不得超过10万铢。

 

这是因为房地产行业仍然布满挑战，由于人口结构的变化，老年人口占全国人口的比例将超过25%；而新生儿的数量在不断减少，已婚但没有孩子、单身的人越来越多。

 

但由于来泰国购房的外国买家的需求不断增加，所以给出售公寓带来了机会。从2018年外国人过户公寓所有权的数量可以看出，这一比例为10%，但今年前2季度上升至13.6%。因此，政府和私营部门都必须继续寻找适合管理外国人实际购买需求的方案，以便将资金吸引到泰国以及解决「傀儡」问题。

 

建立一个接受外国人购买公寓的结构

 

泰国公寓协会主席巴舍表示，从30多年从事房地产行业的经验来看，今年被认为是非常糟糕的一年。从销售数据来看，价格低于1000万铢的房屋市场过户数量及金额在不断减少，营运商已转向开发更多1000万铢及以上的豪华房屋市场。

 

不过，我们仍然相信房地产市场仍有希望，因为外国人想在泰国购买第2个家。因为泰国房地产市场被认为与伦敦一样与全球市场（Thailand is Global）处于同一水平。因为泰国人很有礼貌，拥有一颗善良的心，拥有优良的医疗水平，以及在曼谷和外府拥有众多著名的国际学校，都能够支持国外家庭转送孩子到泰国留学。

 

我们必须推动的是，调整法律中外国人拥有住房的比例，从原来购买公寓的49%配额调整到70%，并透过限制土地来防止土地所有权外流，使其不影响农业用地；这将能够防止非法进入和不在系统中，使政府部门无法从外国人那里获得税收。因此，从今年开始被认为是重组外国人住房市场结构的重要时机。

 

「泰国是时候调整其结构了，对外国人来泰国长期居住进行整治，否则我们的后代将来会有麻烦；同时必须适应外国合作伙伴和机构的市场情况。目前，有许多新推出的公寓项目只需合法注册即可立即产生49%的配额，以避免日后在国内出现问题，过去只有1/3的交易得到了正确登记，其余的都是以代理人的形式购买。」巴舍表示。

 

但房地产行业要继续存在，就必须在产品、渠道、价格、组织架构等方面进行调整，包括接触外国客户；因为国外市场变化很快，我们必须适应。例如，去年年初，就有大量的缅甸客户来购买公寓，但缅甸政府下令封国后，买家数量减少了；以及中国在一些地区的购买需求也在增加，如罗勇府，由于在EEC地区建立了电动车生产基地，对公寓的需求有所增加，而居住在大城府的日本客户则开始减少。因此，有必要关注每个市场的时间变化需求。

 

借鉴「新加坡模式」，吸引外国人移民泰国

 

PRUKSA HOLDING PUBLIC COMPANY LIMITED执行长兀田表示，目前公布的LTV标准影响了低层住宅的贷款，要求买方必须制定纪律，以便能够根据合约分期付款；透过降低贷款利率，使得房地产市场在过去2-3年（2021-2023年）恢复了3%的扩张；而低层住宅的销售率也在逐年扩大，去年价值为39万1310套；与去年相比，价格在300万铢以下的房屋所占的比率比较稳定，价格在300-500万铢的房屋比例则出现下降；至于价格在1500万铢以下的房屋的需求，在过去一年中也有所下降。

 

「作为低层住宅和公寓的住宅开发商，我们支持借鉴新加坡的房地产开发模式，这种模式已发展成为人们居住在单一家庭办公室（Family single office）的创意产业，这有助于吸引投资者和有收入的人在新加坡居住；此外，透过批准人口迁移的权利，有助于产生投资、就业人数，创造不少于1兆美元的经济价值，这一模式引起了外国人的兴趣，包括中国、印度、印尼等。」兀田表示。

 

影响低层房地产市场的重要因素是城市人口的变化、新冠肺炎和技术发展，其中老龄化社会（Aging Society）比例不断增加，导致低层住宅必须能够满足各种各样人群的需求，并作为一个家庭生活在一起，透过利用科技来提高效率及满足需求；目前，世界对美好生活（Well Being）的需求是一个大发展趋势，全世界人们都希望拥有良好的健康。因此，Pruksa目前正致力于医院住房的开发，以为顾客提供健康服务；为此，公司开设了Vimut医院，以满足住房项目客户及大众的需求。