房地产市场萧条 盼央行降息刺激购房

【编译罗粟粟／曼谷报导】受购买力下降、家庭债务飙升影响，泰国房地产市场面临销量放缓的挑战，即使房地产开发商减少开发新楼盘，但由于最近拒贷率不低于80%，导致开发商不得不承担累积10年的库存压力，价值高达1兆5700亿铢。

 

国有住宅银行监察员兼房地产信息中心（REIC）代理主任威猜博士指出，最近美国中央银行（美联储）的降息，将对房地产市场产生积极影响。预计如果泰国央行货币政策委员会考虑在今年内将利率下调0.25%，将有助于在最后弯道刺激购买力，并帮助释放开发商手中的库存，估计可能会在2024年10月看到泰国央行下调利率。如果加上LTV措施的支持，将进一步刺激房地产市场。

 

与此同时，威猜博士在Prop2morrow有限公司举办的「遇见10年债务，泰国房地产不复从前」研讨会上」发表演讲，展示泰国房地产在过去10年后的景象。威猜博士称，目前的房地产整体情况正在放缓，2024年上半年，价值750万铢以下的房屋，所有权转让数量均有所下降，这表明4月推行的刺激措施没有取得太大效果。第二季度发放贷款下降10%。

 

然而，从过去10年（2014-2024年）的整体情况来看，有繁荣时期，也有严重萧条的时期。过去10年，新房登记数量平均每年为13万4000套，而2023年降至9万9000套，2024年则降至10万套。发放贷款在2018年达到顶峰，但2023年只有1600亿铢，受新冠疫情持续影响，导致市场萎缩8.9%。

 

过去10年，每年推出新楼盘10万至13万套，没有太大变化，过去项目总价值为4180亿铢，现已增加到7440亿铢，价格大幅上涨，而2014年的在售楼盘为12万7000套，2023年为12万1000套，2024年约13万8000套，总销售价值从4360亿铢增加到约6300亿铢。

 

10年前待售房产累计为25万套，到2024年约为35万5000套，累计价值从8300亿铢增加到1兆5700亿铢。

 

整体来看，目前曼谷房价上涨约5.4%，但人均收入仅上涨1.4%，还有许多地区，房价虽然上涨不多，但收入涨幅低于房价，使得贷款难度加大。

 

另一个挑战是泰国出生率下降，进入老龄化社会化，以及对海外市场的依赖度增加，导致上半年外国客户的房产所有权转让比例占13.6%，占市场价值的24%。

 

泰国公寓协会主席巴瑟表示，今年泰国公寓市场将放缓约15-20%，价格低于300万铢住宅，拒贷率激增，与上半年市场萎缩28%一致，但第四季度有860亿铢待转项目，将刺激今年年底的房地产市场。

 

希望政府共同出台刺激房地产措施，将外国人可以购买公寓的比例从目前的49%提高到75%。包括寻求对外国人购房征税的方法，预计价值高达1兆铢，主要地点是普吉、芭堤雅和曼谷。同时，向外国人开放60-80年的居住权，不开放99年，以促进外国投资。

 

美联储降息0.5%，泰国央行也有可能在下次会议宣布降息0.25%，将使房地产市场的需求增加2%，开发商成本下降1%，房价将下降0.7%。