泰国房地产业危机重重 10年来最严重

【编译黄圣／曼谷报导】进入2024年最后阶段，房地产产业依然危机重重，主要负面因素包括银行拒贷率高、利率和多地发生洪灾；市场由于不断面临压力而无法恢复，整体状况在10年间下降了20%。

 

泰国公寓协会主席巴舍表示，今年第4季度，泰国房地产市场仍面临尚未恢复的销售和过户数量挑战，因为受到拒贷、高利率、洪灾和泰铢走强的影响。预计今年整体市场将负增20%，为10年来最高水平；尽管今年第4季度有更好的方向，这是因为与第1季度相比，在建公寓已逐步竣工，价值高达860.52亿铢；新完工建筑价值356.86亿铢，第2季度价值207.78亿铢，第3季度价值 332.35亿铢。

 

「如果已竣工的860亿铢公寓能够过户，将有助于在明年房地产市场在度过风暴后全面复苏。」巴舍表示。

 

不过，我们必须为首批贷款客户-新贷款客户进行减负，最重要的是要迅速降低利率；第二批是分期付款的客户，如果利率降低，将更有利于减轻债务人的利息负担，这会使坏帐减少，因为降低贷款利率将有助于减轻分期付款借款人的负担，尤其是K型群体（K-Shaped）。因此，利率降低0.25个百分点，将有利于减轻这部分群体的分期付款负担。

 

此外，利率下调也有助于减轻泰铢升值压力，吸引外国客户更快购买和进行过户。央行必须放宽对LTV（Loan to Value）贷款的控制措施，因为这一措施要求在申请贷款购买第2套或第3套住房至少2年时需要首付20-30%；放宽LTV措施将有助于泰国房地产在短期内更有效地复苏。

 

「如果我们不加快出台解决方案，担心明年会产生骨牌效应，企业将没有资金偿还贷款或投资开发新项目。」巴舍表示。

 

降息和解锁LTV的合适时机一定要关注将于今年10月16日举行的货币政策委员会会议，这将是一个重要的转折点； 如果降低利率并放宽LTV措施，这些项目的所有过户情况将变得更加有效率，将能够刺激房地产市场的购买力。

 

住房商业协会主席顺通认为，明年房地产的发展趋势可能会从今年开始向好，因为市场已达到最低点。因此，明年政府必须成为「Game Changer」的角色，加速东北地区、北部和南部的铁路项目投资，包括连接3大机场的高铁项目，这将能够促进各府房地产市场的扩张，并影响主要收入。目前曼谷及周边地区的市场收入比例为60%，其他府治为35%。未来这一比例将会发生改变，其他府治可能会超过曼谷及周边地区。

 

希望政府将援助措施再延长一年，包括将过户登记费从2%降低至0.01%，将购买房地产抵押登记费从1%降低至0.01%（房价不超过700万铢），因为这些措施将在今年底结束；同时准备检讨增加个人所得税扣除额，此前确定每价值100万铢的建筑成本，将对承包商扣除1万铢的房屋建筑工资税，但总计不超过10万铢。

 

「5年前，尽管政府部门能够控制住通货膨胀，但房地产市场面临的真正挑战是获得信贷的机会大幅下降，尤其是那些中低收入的人群。」顺通表示。

 

目前，买房面临的主要问题是不仅仅是因为没有足够的资金，还包括银行拒绝了更多的贷款，一些项目的贷款比例从10-15%增加到了35-60%，尤其是那些廉价住房项目。因此，获得信贷显得尤为重要；如果政府能够出台支持消费者获得信贷的措施，这将能够极大的刺激市场。

 

泰国房地产协会主席蓬纳立表示，通货膨胀使得建筑成本、劳力和材料都增加了；受此影响，房价也随之上涨。同时，人们的收入并没有随著房价的上涨而增加；房地产的大问题是需求量问题，因为消费者没有购买力。

 

「从明年的趋势来看，房地产行业可能会有所复苏，但必须考虑薪资增长、建筑材料成本，以及可能影响油价和运输的地缘政治问题等因素。」蓬纳立表示。

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