10月29日上午，位于北京市朝阳区姚家园的御翠园售楼处人头攒动，前台登记处、沙盘前、销售展板前挤满了看房人。
售楼处外，几名带看人员注视着过往的车辆和行人，稍有人员驻足，带看人员便会迎上去推销；售楼处内，几名案场销售人员整齐地坐成三排，听到前台叫号，带着微笑快速前往迎接登记完的客户。
一位销售人员告诉经济观察网，御翠园项目于10月26日开盘，因降价2万元/平方米销售，引来大量客户。
御翠园由港资房企和记黄埔地产集团（下称“和黄地产”）开发，这是和黄地产在北京最后一个项目。从拿地至现在，项目整体已经开发20年。
北京市规划和自然资源委员会信息显示，2016年6月，御翠园项目所在土地的出让信息变更，合同地价款为4399.2万元，规划建筑面积为17.3万平方米，按此数据计算，楼面价为254元/平方米。
在带看过程中，如果有客户询问开发商的背景，销售人员会告诉他们，这是李嘉诚的企业。
降价促销
御翠园项目由8栋高层和17栋联排别墅组成，共有1252套房源。根据预售计划，项目分四期开盘，本次是第一期，有3栋高层和6栋联排，共计473套房子。
御翠园第二期计划于2024年12月开盘，共计推420套房源；第三期计划于2025年4月开盘，共计推335套房源；最后一期计划于2025年10月推出，共24套房源。销售人员说，项目将于2025年5月交付。
北京市住建委公示的信息显示，御翠园一期于2023年7月18日取得预售许可证，高层房源396套，分140平方米和185平方米两种户型，备案均价9.8万元/平方米；联排别墅77套，分345平方米和400平方米两种户型，备案均价9.14万元/平方米。
上述项目销售人员说，取得预售证时，正值楼市下行阶段，由于项目价格相对较高，蓄客不理想，所以一直没有对外销售。9月24日一系列楼市新政发布后，项目方觉得应该抓住机会出货。
早在开盘前，御翠园已经通过中介和渠道蓄客。10月25日晚间，相关销售人员开始密集通过电话联系客户看房，项目推广资料在各个房地产团购群大量转发。
根据渠道销售人员发布的内容，御翠园销售均价7.6万元/平方米，比9.6万元/平方米的备案均价便宜了2万元/平方米。按照最小140平方米户型计算，平均每套房比备案价少280万元，因而吸引了大量购房者关注。
一位参与御翠园分销的渠道负责人告诉经济观察网，10月26日开盘当天，由于看房客户太多，售楼处不得不排号限流，拿到号才能进入售楼处。根据项目方要求，客户认购房子需要缴纳50万元认购金，并限定14天内缴清首付款。
该渠道负责人介绍，一些没有预约的客户前来看房，需要现场排队，一般需要等待两小时左右，排队的客户从售楼处排到门外。由于周末看房人太多，认购量超出预期，10月28日，御翠园的销售均价从7.6万元/平方米上调至7.8万元/平方米，并于10月29日下午进一步上调至8万元/平方米。
动态调价
开盘以来，御翠园售楼处每天公布一批特价房源，10月29日的特价房源共有25套，售价区间在1148万元—3744万元，与备案价相比，销售总价优惠197万元—432万元，平均优惠折扣为14.2%。
高层房源中，140平方米户型销售均价普遍在8.2万元/平方米左右，比备案价低16.9%；185平方米户型平均售价在8万元/平方米左右，销售中有两种折扣，分别比备案价低17.5%和15%。
联排别墅平均售价也超过8.2万元/平方米，其中345平方米户型有两种折扣，分别比备案价低10.5%和8.5%；400平方米户型售价比备案价低5%。
综合算下来，御翠园10月29日的平均售价比开盘前公布的7.6万元/平方米均价上调了6.6%。
可供对比的是，与御翠园相邻的逸翠园二手房成交价在6.9万元/平方米—7.5万元/平方米，带露台或花园的成交价在8万元/平方米—8.5万元/平方米。逸翠园项目同样由和黄地产开发。
御翠园销售人员说，10月29日，140平方米的特价房源已经被认购完，销售人员建议再释放一批房源出来，但项目相关负责人告诉销售人员，完成调价后再进行释放。
上述渠道负责人说，御翠园开盘以来，周末每天认购量在50套左右，带看成交比在约30：1；10月28日和29日，由于涨价及工作日原因，认购量开始下降，两天认购量预计在七八十套。
在他看来，御翠园的优点和缺点都较明显。优点是港资开发商注重品质和服务，房子质量不会太差，物业服务好，加上优惠折扣大，具备较高性价比；缺点是由于拿地较早，外观、户型、园林等设计相对老旧，与当前流行的设计理念“没法比”。
销售人员介绍，御翠园185平方米户型的得房率为82%，140平方米户型得房率为76%，联排别墅的得房率超过90%。
历经20年
2004年9月，和黄地产在北京朝阳区姚家园拿下三幅土地，用地总面积26.5万平方米，建筑面积43.8万平方米。三幅土地分别被开发成逸翠园、御翠尚府和御翠园三个项目，项目配建了养老、教育等设施。
2005年7月，逸翠园项目取得预售证开始销售，销售均价9000元/平方米左右。2007年底，该项目的现房备案签约均价在1.5万元/平方米左右。
2011年11月，御翠尚府取证开始销售，均价2.9万元/平方米。到2014年项目现房销售时，签约价已经达到5万元/平方米左右。
2021年，御翠园以12万元/平方米均价申请预售，但未获批。
2022年底，御翠园项目一度启动蓄客，并计划于年底取证，最终不了了之。
一直在到2023年7月，御翠园拿到一期预售许可证。不同于逸翠园和御翠尚府一次性拿证，御翠园一期只申请9栋楼的预售许可证。但由于市场未稳，项目一直没有正式对外销售。
从2004年拿地到2024年开盘，御翠园跨时20年之久，经历了2008年上半年房地产最大一轮上行起点，也经历了2023年下半年房地产向下的转折点。2024年9月24日的系列新政发布后，房地产市场成交再次出现好转迹象。
一位中介人士介绍，10月以来，北京楼市成交量大幅上升，二手房由于价格相对较低，成交要远远大于新房。
御翠园由于拿地较早，虽然折价销售，但溢价依然可观。
御翠园一期批准预售面积为9.32万平方米，占项目住宅可售面积的37.4%，按照10月29日售价计算，一期可销货值在76亿元左右，预计整个项目可售货值超过200亿元。
