【编译叶子／曼谷报导】揭秘过去10年房地产数据，经济不好时债务飙升，泰国人拥有房产的难度更大。征信局透露，房屋贷款失败案例增加至80%，收入低于3万铢的人很难获得贷款。
近日，在房地产平台Prop2morrow举办的曼谷Chaturathit房地产研讨会「遭遇债务：10年，泰国房地产不一样了」现场，房地产资讯中心（REIC）代理主任威猜博士披露了泰国10年的房屋市场数据集、以及对未来市场挑战的看法。自从REIC发起全国范围内收集泰国人住房数据以来，近30年来，房地产周期一直在发生变化，反映了泰国人民的生活状况和泰国各个时期的经济状况。
在泡沫危机破裂前（1997年以前），泰国房地产处于鼎盛时期，平均每年有15万至17万套新房和公寓推出，1997年冬阴功危机导致房地产市场严重放缓，住宅数量随著泰国人的需求开发，每年登记量仅3-4万套。
随著城市扩张和新投资逐渐不断扩大，2011年以前，泰国新房登记数量回到10万6000套的高位，而在大洪水危机期间再次放缓，每年仅剩下不到8万2000套。
过去10年，房屋需求无变化，但房价正在成长
如果只看过去10年的数据（2014-2024），全国每年平均新房登记数量又回到了13万至14万套的高位，这是一个很大的数字，仅在出现「黑洞」时候，数量会有所缩水，例如在经济不景气、新冠疫情蔓延、以及泰国央行以LTV（基于房屋价值的贷款上限）为衡量标准严格管理贷款的情况下。
威猜博士表示，如果从各个时代的历史数据来评估，每次经济危机都会对泰国房地产的生存状况产生直接影响，包括销售和建设。从1997年的冬荫功危机来看，在外国买家市场变化之前，房屋贷款余额缩减至400亿铢。而国外买家市场的变化使得泰国房地产市场变得热闹非凡，促进了房屋投资和出租，促使2018年住房贷款余额增长至1000亿铢的水平。
虽然每年的房屋需求没有太大变化，但就房价而言，在过去10年里几乎翻了一番，从4300亿铢增加到6300亿铢，这反映出每年的开发和销售量没有太大变化。然而，房价却越来越贵，导致总市场价值倍增。
待售库存价值达1万5700亿铢，新生儿减少，预计新买家将减少
需要注意的是，泰国房地产仍拥有大量未售出库存，且数量还在不断增加，不少于35万套，价值从10年前的8300亿铢攀升至1兆5700亿铢，这源于土地价格快速上涨、开发成本以及买卖价格上涨，一些开发商愿意「割肉」降低利润，因为在某些市场，因泰国人的购买力不足，涨价限制很难实施。
曼谷住房平均价格每年上涨5.4%，但泰国人的人均收入年均成长率仅1.4%。如果工资不到3万铢，想买一套700万铢的房子，获得贷款的机会非常困难，尽管政府现在已经出台措施，即通过降低转让费/抵押登记费来刺激房地产，但并没有起到太大的作用，2024年第一季的转让价值为负13%，该措施是在4月发布的，然而第二季度的数据显示，市场仍然为负4.5%，尤其是在政府支持的群体中，房屋不超过700万铢的所有产品的统计数据都是负数，该措施只对公寓和二手房市场产生了积极影响。
值得关注的是，威猜博士也指出，泰国房地产未来仍充满挑战，因为人口结构正在快速变化，平均每年建造10万套新房。未来几年泰国社会将变成超级老化社会，老年人口占总人口的比例超过25%，而新生儿越来越少，单身人士越来越多，因此来自外国买家的需求是仅有的机会。
泰国面临家庭债务，80%房屋贷款未获批准
同时，征信副总经理帕德透露了令泰国民众恐惧的债务数据，这可以预示未来泰国房地产的走向，当Y世代等大批房屋购买力下降时，系统中就会出现大量坏帐。
透过宏观经济情势扩大，这是泰国人债务问题的开始，过去10年的每个时期都遇到了不同的经济危机。而目前的情况是，泰国经济遭遇战争、人口减少双重冲击，导致的消费减少以及商业部门面临绿色经济的挑战，这导致泰国经济在第二季仅成长2.3%，并且仅比第一季略有成长。总体而言，泰国经济尚未从新冠疫情中全面恢复，在过去10年中，打开GDP图景，泰国经济从未增长超过5%，这对房地产市场来说是一个重大障碍，因为经济条件不利。
此外，征信局的数据显示，每年成长的贷款不是担保贷款，而是个人贷款，因为人们愿意支付高利率，以便有钱消费并支持因经济而出现问题的生活。虽然房屋贷款图表没有成长，但各种贷款市场也受到消费者信心指数的影响，该指数在过去10年中在高利率下有所下降。相反利率低的时候，新贷款需求就会立刻增加。
房贷群体逾期债务加速，未来房地产是高挑战
征信局高层也透露，目前，泰国民众面临收入和支出不一致的问题。但更令人担忧的是，有许多泰国人的债务超过收入，这一切都源自于经济问题。因此，泰国人目前的债务负担处于历史最高水平，平均每户超过60万铢，收入低于3万铢的人资金流动性不够，家庭债务还导致作为经济主要齿轮的旅游业萎缩。
泰国家庭债务目前高达GDP的90.8%，基于8个事实：快速负债、负债超出能力范围、在没有完整或正确资讯的情况下负债、长期负债、因负债而不可避免地负债、负债累累、无休止的债务、并且在系统外负债。
但要监测的是，未来泰国人申请房贷会越来越难，因为人们倾向选择先有个人债务，再买车再买房。债务规模庞大，债务人品质逐渐恶化的同时，征信局发现SM债务（逾期30天以上90天以下）有持续增加的趋势，个人贷款/信用卡排名第一、房贷排名第二、车贷排名第三。
数据显示，债务大山集中在Y世代，房贷未获批准或拒绝的比例高达80%，几乎是去年的两倍。SM房贷自疫情期间就一直在增加，坏帐或不良贷款也是如此。令人担忧的是，未来SM趋势会下降，但会转变为不良贷款，坏帐增加。
可以总结出，仍影响房地产的因素有：
1、经济没有如预期的复苏。
2、高利率。
3、生活成本上升。
4、家庭债务。
5、债务影响房屋购买力。
