开春了，捂着“老破小”的上海房东们

上海的楼市政策总是很费脑细胞，但综合多方的阅读理解后，这一次的本质，便是给房东们“拉生意”。

简单来说，政策落地后，社保满一年的，可以市中心买房了，社保超三年的，可以买两套；那些社保不在上海，但居住满5年的企业外派人士、或已经有一定实力的灵活就业人员，也能买1套了。

用公众号真叫卢俊的话说，这是“外地人的购买力被彻底激活”。

不仅名额放开了，金额也放开了。

有兴趣买房的人，如今只要能凑够首付，配合放宽的公积金贷款金额，拿下一套上海老破小不成问题。

而大部分房东爷叔和阿姨手里最多的是什么？当然就是老破小，只有卖出了手头的老房子，他们才有流动性去购买大房子、新房子。

更何况，在上海，一二手客群重合度仅8.5%，为全国最低。换言之，它的置换链条更清晰，二手房的交易越多越顺畅，才能越有效地激活新房市场。

不过，房东们的心态或许更值得玩味，相比夹道欢迎“新旁友”，他们当下可能更愿意多捂一会儿。

毕竟，阳春三月已来。

《财经》杂志在复盘了近五年的市场数据后发现，每年年底底到次年初，房价跌幅都有不同程度的收窄，他们分析，这是因为房东们想要等待“金三银四”的行情，所以不再主动降价。

一边是刚被松绑，蠢蠢欲动的需求，另一边是眼神活络的房东爷叔和房东阿姨，供需之间，火花四溅。

卖房人的春天

对上海房东们而言，当前最有利的迹象，无疑在于二手房价格出现了明显的止跌迹象。

价格上，今年1月，上海的二手房环比下跌0.4%，与上个月持平，超过一线整体（0.5%），超过全国（0.5%）。

研究房地产冷热的冰山指数传递了更好的消息，2月以来，上海冰山房价指数，已较底部反弹了0.6%，远超其他一线、新一线城市。

2月上海冰山房价反弹远超其他

大面上，全国二手房价格都有环比收窄的迹象。

2026年1月，全国二手住宅挂牌价，也就是正在出售的二手房的价格，环比降幅从此前半年的1.3%左右，收窄到了0.7%。

上海的成交量也令人欣喜，1月，链家说上海的二手房成交量比上个月涨了15%，回顾整个2025年，上海全市二手房月均成交2万套，比2024年涨了17.6%。

这意味着，平均每97位常住在上海的人中，就有1人在2025年购入二手房。

这样的背景下，上海房子的流动性自然令各城艳羡。

深圳也不遑多让，同样在淡季，1月深圳二手房共计录得成交6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月的新高。

因此，随着二手房探底，房东们的惜售观望之情，也早已溢于言表，供应端出现了久违的“挂牌量拐点”。

上海链家说，上海的二手房库存挂牌量已经连续9个月下降，库存量同比去年1月下降了20%。

上海市房地产交易中心旗下“网上房地产”的周期是“连续4个月下降”，今年1月的数量已经与去年2月持平，“库存出清”迹象明显。

58安居客的数据显示，2025年，上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，而挂牌量仅同比微增1.72%。

冰山指数估算，到了2月，上海二手房的去化周期，只剩下4个月。

上海市民关注房地产中介公司挂牌二手房

大面上亦是如此。

北京1月的挂牌量，较3个月前少了1.79万套，2月份又减少了3000多套，广州12月的挂牌量由升转降，深圳在2月迎来拐点。

从价到量，二手房市场“做空”的力量在减弱，此消彼长下，房东们弯了一年的腰板自然也直了起来。

当然，房东的惜售行为中，既有迎来拐点的观望之情，也有不想再割肉的无奈。

在减少挂牌的房东中，不少是转卖为租，只因房价已经跌出了“租售比”，当前全国重点50城的租金回报率已经达到2.08%，上海部分房价调整明显的老破小片区，租金回报率更是达到3%以上。

不止如此，当前全国新发放商业性个人住房贷款平均利率为3.06%，公积金贷款利率仅2.6%。房租收益几乎能覆盖房贷支出，卖房的钱拿来理财的收益反而不如收租稳定。

有的则是多了一些退路。

今年2月1日，上海出台政策，宣布在浦东新区、徐汇区、静安区三区试点收购二手房用于保租房。

按照试点政策，浦东新区优先收购2000年以前、70平方米以下、总价不超400万元的二手房，业主需同步购买同区新房；静安区则侧重交通便捷、配套成熟的小户型房源。

这条政策让房东们看多了条被“招安”的出路，就更加捂紧了手里的房源。

眼下，房东们开始期盼“楼市小阳春”如约而至。

一年之计在于春，即将到来的置业“金三银四”，因1月淡季的突出表现，而被点燃了希望。

二手房房价

买房人的春天

中指研究院、清华大学恒隆房地产研究中心等多家机构均表示，2026年房地产政策进入 “稳定预期、缩短调整时间” 的新阶段，上海 “新沪七条” 的政策效应将逐步释放，核心城市的 “小阳春” 行情值得期待。

然而，真正的希望，还是得落在当下市场的真正话事人身上——购房者。

从知己知彼的角度看，期待政策送温暖的房东们，也要考量，自己将面对的是怎样的一群购房者们。

58安居客数据显示：1月一来，全国二手房有效连接数环比增长11.4%、同比增长19.1%，这意味着，买房人确实在年初蠢蠢欲动。

春节前后，58安居客对春节看房人做了一次样本调查，为大家提供了几组关于未来最有潜力的买房人画像。

第一，这可能是个坏消息。

看房人有需求，但既不热情也不心急。

调研显示，春节期间选择看房/咨询楼盘占比为24.4%，不到受访者的四成。还有超过三成的人明确表示没有任何住房消费计划。

58安居客的春节二手房报告里说，2026年春节全国平均二手房找房热度节前64.41、节后69.51，较2025年分别下降1.77%和3.11%，2026年也是四年来热度趋势的低点。

好消息是，一部分人在春节期间完成了信息积累，为“金三银四”的成交进行了预热。

而且，城市维度看，包括上海在内的一线城市的找房热度依然较高，相比去年，上海的降幅最小（-1.14%）。而新一线城市中，杭州降幅最大（-6.52%）。

第二，城市选择上，一线、新一线和二线城市需求更强。

调研显示，看房群体中，在工作生活（包括家乡）的城市找房源的人，占比超过八成，城市能级越高，他们的看房需求越强烈，从实际情况看，他们往往更侧重“外环内的刚需房源”。

这与“新沪七条”形成共振，随着政策进一步放宽，这一群体的数量仍有望继续扩大。

因此，手握核心城区、刚需片区老破小的房东，叠加春节的动向和新政策，有望成为最大受益者。相比之下，房源位于远郊、缺乏配套的房东，难以享受到这波需求红利，过度捂盘的意义也许就不大了。

在工作生活的地方买房是春节看房第一选择

第三，他们重观察，在算账。

买房人希望每平米都写满性价比，算首付，算月供，算未来收入，算接下来是否还能跌一点。

在他们的决策排序中，价格＞安全＞投资。

在调研中，价格因素成了绝对的主导。“房价便宜”（30%）“春节专属折扣”（23.7%）排在决策因素前列。

当然，他们的买房账本上，也记录了不少非价格因素，如房源核心价值的地段、配套（学区、医疗、商圈）、户型、品质等，如购房时机政策窗口期、房价走势等等。 

其次是安全，“现房交付”的优先级显著高于“保交楼承诺”。

决策排序中，价格＞安全＞投资

最后，信心依然是买房者扣下扳机的主要理由。

调研显示，春节期间，只有当受访者具备“首付款筹措能力强+收入预期增长”这两个条件时，才会真正下单。

不一样的春天

随着“金三银四”的到来，供需之间，正在形成一种微妙的弱平衡。

供应端，经历了长时间的下跌后，呈现出“跌无可跌”的迹象。细细算来，二手房价格已同比持续下跌48个月，环比持续下跌33个月，比过去任何一次下跌周期都要长。

需求端，刚需和改善已成为绝对主力，在刚需和改善之间，二手房又是资金流转的重要枢纽。

而弱平衡之所以是弱平衡，在于市场或许已经告别剧烈下行，但也难以迅猛反弹。在这个节骨眼上，买卖双方更倾向于在各自的计算与权衡中寻找一个合理的价格区间，难以形成单边的强势走势。

正如经济学家何帆老师所言，“房地产市场的上半场是踢足球，下半场改打乒乓球了”。

玩法不同，参与者不同，规则也不同。

即便是备受瞩目的“金三银四”，也不会有绿茵场那般的快意恩仇，而是在局促的球桌上，你来我往，温和释放。