【编译黄圣／曼谷报导】开泰研究中心研究主管甘察娜女士评估称，泰国金融机构系统的房屋贷款仍在放缓，与整个房地产市场的疲软状况一致；今年第2季度银行体系房屋贷款年增率仅0.8%，使得今年的整体增长率将不超过1.2%，被认为是23年来的最低增速；而由于第2阶段和不良贷款仍有可能从今年第2季度的3.71%水准升至3.90%以上，所以银行放贷仍将重点放在高收入群体上。
泰国金融机构在今年第2季度的房屋贷款未偿余额方面，商业银行和接受存款的专业金融机构的房屋贷款年增3.4%，被认为是自2002 年第2季度以来的最低季增速度，较上年同期的3.9%也有所放缓；随著新冠疫情期间的宽松措施逐渐结束，过去6个季度增长持续放缓。
房屋贷款未偿还余额下降的原因主要来自商业银行（今年第2季度商业银行体系房屋贷款年增0.8%，较今年第1季度的1.0%有所下降）；商业银行体系房屋贷款约占房屋贷款市场总额的55-56%；在过去的一年半时间里，这一速度持续放缓，购买力和家庭收入持续恶化，与家庭债务形成鲜明对比。因此，无论是低层住宅或公寓，商业银行新增贷款都大幅萎缩。
值得注意的是，每个帐户的房屋贷款价值连续增加，这反映了借款人收入水准的上升。这类借款人对风险以及环境因素对其收入和生活支出的影响更加灵活。虽然新房贷款收缩，但用于再融资的新增房屋贷款却出现了正成长。因此，截至今年第2季度末，所有新增房屋贷款的市占率从2020年底的13.6%增至21.3%。
为23年来最低成长趋势
展望今年下半年，开泰研究中心估计商业银行发放的房屋贷款未偿还余额较去年同期扩张不会超过1.2%，这是23年来银行房屋贷款的最低年增长率；主要是因为收入和高债务负担影响了家庭的偿债能力，尤其是新一代市场，从小额债务和汽车债务开始，导致负担家庭债务的机会不断减少。
陷入不良贷款债务问题
另一个重要而严重的问题是债务品质问题，开泰研究中心预计，在释放出债务减损问题的讯号后，泰国商业银行系统的房屋贷款不良率占贷款总额的比例可能会升至3.90%以上，今年第2季度末为3.71%；自去年最后一个季度以来，价格低于1000万铢的房屋的第二阶段债务和不良贷款率都开始增加，其中价格为1000-5000万铢的房屋的第二阶段债务也有所增加，这一情况可能反映出债务偿还问题可能会蔓延到中等收入水准的债务人；中小企业群体的债务人较多，他们申请的房屋贷款价格也相对较高。
这一趋势与开泰研究中心在今年第3季度对963个样本家庭债务调查的结果相一致，调查发现56.8%的受访者有房屋贷款，在受到高生活成本和不确定收入状况的影响后，曾经进入债务重整程序，尤其是雇用职业群体。平均而言，在拥有房屋贷款且过去经历过债务重组的受访者中，他们通常同时拥有约3种类型的债务，导致DSR负担高于平均收入的42.0%；同时他们的支出负担很高，储蓄很少或甚至没有储蓄。因此，对各种风险因素的敏感程度要大于其他债务人群体。
对此，央行要求债权人在发生不良贷款前提出债务重组计划，尽管这可能会在一定程度上减缓债务品质下滑的速度。但如果周围环境对家庭开支的影响没有明显改变，房屋贷款不良债务的方向仍有可能呈现上升趋势。因此，我们还必须等待新政府的内债减免措施来缓解上述问题，以帮助提高系统中房屋贷款坏帐品质的处理流程。目前，资产管理公司投资组合的资产清算也开始出现放缓，这会对从金融机构购买债务的价格产生影响。
新贷款的发放主要锁定高收入群体
新增贷款仍主要集中在中高端市场及更多再融资市场。如果从借贷能力来评价与低层住宅和公寓的最新平均价格相比，发现假设公寓的新贷款价格约为300万铢，则借款人的平均月收入必须约为5万铢；对于低层住宅的新贷款条件（包括联合贷款），假设价格约为460万铢的住宅，借款人的平均月收入必须约为每月7.6万铢。
这个初步计算这不包括借款人还有其他债务的情况，这意味著平均月收入必须进一步增加；与此同时，经济状况和家庭收入的趋势仍然高度不确定，这使得提供贷款的金融机构可能会继续更加重视收入水平相对较高的客户市场。
除了再融资市场对金融机构来说仍然是一个机会之外，预计下半年可能会看到金融机构与各大房地产开发公司合作的现象。在今年底之前，透过向客户提供特别利率和各种营销折扣（如降价和免过户费用等），以刺激购买决策，尤其是针对中高收入水准的客户市场。
至于处理可持续债务的措施，可能会对额外巨额债务的产生影响，例如按原计划应在明年逐步应用于信用卡群组、消费贷款和个人贷款的Responsible Lending和DSR标准。这意味著每月收入低于3万铢的客户如果债务负担很小，接近规定的全部水平，即不得超过收入的60%（在收入较低的情况下，每月收入低于3万铢的DSR水准为60%），可在有限的框架内产生新的债务，例如：房屋债务或汽车债务；而每月收入高于3万铢的客户，在合并新债务后的债务负担不得超过收入的70%（每月收入高于3万铢的情况下，包括新债务在内的DSR水准不得超过70%）；这项措施的最终细节和实际执行期限将由央行再次确定。
