中国的高层住宅 到底有没有未来

别惊讶，楼比人还高。

建筑行业有一个共识，钢筋混凝土结构的住宅设计寿命在100年左右。根据美国全国住宅建筑商协会的数据，美国当地住宅的预期寿命通常在70-100年以上。

在现实生活中，高层住宅（特别是30层以上的高楼）的平均寿命还会在此基础上大打折扣。

“高楼老龄化”症状，有的在15-20年初见端倪，有的40-50年愈显疲态……比如外墙开裂渗水，像电梯、管道、消防系统等公共设施也会开始老化，时不时就罢工一番。

曾经光鲜亮丽的“摩天大楼”，一旦年久失修，就会成为砖瓦破败的“高层废墟”，甚至可能会在一片爆破声中被夷为平地。

这不是给高层建筑住户们危言耸听，而是曾经发生在欧美国家的真实案例。

先讲一个美国圣路易斯市的例子。

二战后，当地人口不断攀升，住房严重老化，数量也严重不足。1947年，一个住房调研发现，有多达33000个家庭没有独立卫生间。

1949年美国颁布了《住房法案》。联邦政府出钱，地方政府出地，在全国范围兴建公共住房项目。

圣路易斯市也得到5800套公共住房的建设专项拨款。

普鲁伊特·伊戈公寓是这个宏大计划中的重点项目——33栋11层板楼，占地面积57英亩，共有2870套公寓。

看似是一个利好民生、盘活经济的政策红利，在多年后却被当地居民不断诟病，甚至被官方一锤定音打上了“差评”。

这是怎么一回事？

普鲁伊特·伊戈公寓是当时全美最大的公共住宅项目，圣路易斯住房管理局也格外重视，聘请了顶级的设计师设计。

精心设计的绿茵广场，加上错落有致的高层住宅、过道连廊等特色因素，让获得很高的专业荣誉，《建筑论坛》曾赞许它为1951年度“最佳高层公寓”。

光鲜亮丽的高层公寓拔地而起……

然而，20多年过去，普鲁伊特·伊戈公寓就在物理意义上不复存在了。

1972年，美国圣路易斯市政府亲手炸掉了曾经风头无两的普鲁伊特·伊戈公寓。

为什么市政府会狠心将巨资建设的高层住宅公寓付之一炬？

答案很简单，这是一笔精密计算过后的经济账：维护它，比毁了它更花钱。

这个公寓有着天生缺陷。建造过程中由于财务吃紧，只能通过压缩数量和质量来大幅削减成本。千篇一律的建筑立面，每隔三层才停靠的电梯是极限削减预算下的产物，操场、景观、卫生间等配套项目都因为预算紧张的问题作罢或精简……

计划为白人黑人分别住一部分。

但，1955年，联邦法院裁决在公共住房中废除种族隔离。大量中产阶级的白人居民开始恐慌逃离。

公寓迅速沦为极度贫困的黑人聚居区，犯罪率飙升，空置率居高不下。

政府能够投入的修缮维护资金杯水车薪，居住人口基本为低收入的黑人居民，无力按时支付租金，住户们也没有专项资金去解决建筑老化、电梯损坏、水管漏水等一系列问题。

房租是公共住房维持物业管理的主要资金来源，随着房租收不上，物业公司只能放任房屋自生自灭：电梯频繁故障却无人维修、垃圾堆积如山、公共区域的照明损坏、供暖系统失灵……

当时很多媒体把普鲁伊特·伊戈公寓称之为“美国最差的贫民窟”，恶名远扬。

尽管当地政府尝试了各种挽救措施，但均以失败告终。

1968年，美国住房和城市发展部正式建议将该项目彻底摧毁。

1972-1976年间，普鲁伊特·伊戈公寓被陆续爆破。

现在，在建筑学、城市规划和公共政策教科书中，普鲁伊特·伊戈公寓是经常被引用和讨论的反面案例。

普鲁伊特·伊戈公寓的倒塌，让普罗大众从高楼美梦中惊醒过来——原来高层住宅的“隐疾”想诊治起来，花钱就像一个无底洞。

100多年前，欧美各国开始兴建高层住宅。

这就要回溯两段关键的历史节点。

一是，19世纪的欧洲工业革命大爆发，工业化的蓬勃发展让城市化的进程加快步伐。

蒸汽机轰鸣不断，工厂烟囱黑烟日夜不息。大量失去土地的农民为谋生计涌入城市，导致城市人口迎来爆炸式增长。

人口高度集中化，随之而来的是一系列衣食住行的基础民生问题：住房紧缺、交通拥堵、卫生条件恶劣导致霍乱伤寒肆虐等等。

马克思主义创始人之一的恩格斯，曾在《英国工人阶级状况》一书中详实描述了当时的情况：工人们挤在狭小潮湿、阴暗气闷的地下室或者隔间里，数十人共用一间厕所。传染病连坐式快速传播。恍如走进人间地狱。

房荒日益严重，当地政府和慈善家也曾通过加盖多层工人公寓的方式，用以改善劳工的居住条件。

1922年，著名建筑师柯布西耶提出300万人口的现代化城市构想，主张用标准化的高层建筑解决城市拥挤问题，用大面积的绿地和充足的阳光空气改善居住环境。

这个被称为“光辉城市”的规划实验首次提出“功能分区”的理论，堪称跨时代的先锋思想。他将城市明确划分为居住、工作、娱乐、交通四大板块，还规划了独立的人车分流系统。

然而由于财政压力，高层住宅的雏形“筒子楼”只是蜻蜓点水般地尝试，覆盖规模始终极为有限。

二是，20世纪二战结束后各大城镇，满目疮痍废墟，亟待重建家园。

工业革命加速城市化的建设，让欧美国家领导人意识到在有限的物理空间容纳更多民众并有序生活的重要性。

尚未遭遇天灾人祸时，这个棘手的住房问题还能施行“拖字决”。

那么在第二次世界大战以后，住房问题就像被最后一根稻草压垮的骆驼，血淋淋地摆在政府面前，不得不直面解决。

在战争摧枯拉朽地倾覆下，欧洲许多城市都变成了瓦砾废墟，大量住宅被摧毁或严重损坏，让数以百万计的本国民众无家可归。

许多人为求一瓦遮雨、一墙挡风，只能住在战争时期临时建造的废弃兵营和恶名昭著的集中营里。

战后重建家园、发展经济，让生产和消费正向循环，既是民生问题，又是政治问题。高层建筑的兴起建立在“以人为本”的基础上，首要满足更多人的马斯洛底层需求，保障民众“有枝可栖”的生存线。

高层住宅，也顺其自然地走上了历史舞台。

有数据，1910-1920年间，曼哈顿的住宅建筑计划总值年均约2000-3000万美元（按当时币值），其中“公寓与多户住宅”占比从1910年的不足30%飙升至1920年的超过60%。到了1929年，纽约市已拥有超过2000栋6层以上的公寓建筑。

二战之后，不仅有美国联邦政府大规模出资建设高层住宅，还有大量房地产开发商面向中产家庭出售位于核心城市黄金地段的豪华高层公寓。

到1970年，纽约就有约6000栋6层以上的多户住宅建筑，其中超过100栋达到30层以上。短短40年的时间里，纽约6层以上高度的住宅建筑数量翻了3倍之巨。

欧美国家这场轰轰烈烈的“摩天大楼兴建运动”是种迫于现实情况的无奈之选——要么盖高楼，你可以有瓦遮头；要么睡大街，你可以用天作被。

执政者和普通人对于盖高楼的方案，都是双手叫好。

普通人最朴素的心愿——在偌大的城市里，有一个属于自己的住房。

高层住宅“老龄化”催生的问题有很多：外墙老化、混凝土开裂、管道生锈、电梯瘫痪、供暖/供水/通风系统……维护成本像雪球般越滚越大。

电梯、管道、消防系统等公共设施，正常寿命通常在15-20年左右，必须定期人工检修和换新才能保障正常使用。

100多年过去了，大家已经心里门清高层住宅存在的“定时炸弹”，为什么现如今还有不少居民愿意斥巨资购买？

如果说上个世纪的高层住宅是冰冷的水泥盒子，只能给满足房屋基础的居住属性，那么现在的高层住宅已经开始进化了。

现在越来越多的房企也开始转变，变得越来越智能。

根据市场研究机构Parks Associates的报告，部署了智能技术的物业在运营上取得了显著成效——运营成本降低18%、能源成本降低19%、用水成本降低18%、安全事故率降低21%。

高层住宅的第二个进化方向是向“社区化”转型，通过重新设计空间和规则，在高层建筑中创造出“邻里感”，让你有附近的生活锚点。具体是如何实现呢？

一方面，构建“私人空间+公共空间”，将居住体验从“入住一间房”升级为“加入一个社区”；另一方面，注重打造“15分钟生活圈”——让居民在步行15分钟内的距离里，解决工作、生活、娱乐、教育、医疗等大部分需求。

比如美国圣克拉拉Sofia公寓让渡了2360平方英尺的底层空间作为零售商业区域，居民下楼即可购物、用餐。同时，室内外也有丰富的过渡空间，比如多个主题露台、带火炉的庭院、户外工作台等，模糊了室内外界限，鼓励人们走出自己的单元进行社交。

圣克拉拉Sofia公寓不仅租房空置率极低，还荣获2025年CoStar影响力奖，评委称其为“现代都市生活树立了新标准”。

高楼建易守难，欧美国家高层住宅的前世今生，有很多启发。

这些高楼公寓的未来走向，虽然一开始取决于开发商建造之初的设计理念和建造质量，但是从长期来看，还是依赖于两个端口：一是，质量管控和政策兜底；二是，业主方集资定期维护住宅面容和基础设施。

只有双管齐下，才能有效延缓高层住宅的衰老，让住户们从“住有所居”到“住有宜居”。

高层住宅未必会沦为贫民窟，但是想让它的生命力蓬勃的年头更久些，难度并不小。