国庆期间，先给大家来个喜报。
前些天，前脚降息、降低首付、收购存量土地等促进房地产市场“止跌回稳”政策出炉，后脚又一揽子政策正式落地——
一线城市放宽限购。
广州全面取消限购、深圳非核心区取消限购、上海外环放宽至一年社保、北京限购放宽。此外，还有增值税5改2，降低首付比例等配套政策一齐出马……
统一下调30BP。
市场的一系列动作仿佛都在传达出一个信号——
要涨。
到底是个什么涨势？
我们直接看数据。
一、成交量。
坐标上海。
9月26日，二手房成交552套；
9月27日，成交607套；
9月28日，成交872套；
上海二手房成交量持续上升，并且9月28日创下两个月以来最高成交量。
同时，上海的豪宅市场更疯狂。
套均一个亿的翠湖6期直接当日售罄，总价3.55亿的房源愣是没有一秒犹豫，直接被摘走。
北京、深圳、杭州等地也不错。
9月第四周，三地二手房成交面积环比均上升。
同比，仅有北京的成交面积下降。
接下来，成交量还会继续涨。
因为限购放宽、首付比例下降等政策才刚落地，被释放的购买力都没反应过来呢。
二、成交价。
请注意，各地的房东正在试图涨价。
比如，深圳华润城在这两天疯狂成交了8套之后，房东按捺不住直接跳涨800多万。
150㎡的房子，前天还在卖2000万，现在要价2888万。
比如，厦门湖里祥的某小区，原本430万可谈，如今要卖450万；
湖里金尚片区有房源从199万跳涨到220万；
五缘湾有房源直接调价70万。
再比如，杭州，有房东房子卖了三个多月降了40多万。
眼看就要谈成了，新政一出，直接谈崩。
接下来，还会有更多的房东涨价。
因为最新政策的及时跟进，给了大家莫大的信心。
三、开发商涨价。
成都西部金沙鹭岛房对公司所有在售项目在售房源的单价上调2%；
成都嘉禾兴对所有在售项目在售房源的单价上调2%；
青岛有开发商对在售楼盘进行300元/㎡的价格上调；
河南卓凯置业旗下位于郑州的常绿·金水宸苑单价上调2%
……
以上就是具体情况，在517那波新政之后，房地产市场总算又呈现出了一副欣欣向荣的模样。
那么，最核心的问题来了。
在这波新政策之后，市场是要正式抬头向上，起飞了？
以目前局势，咱们大多数人能到看的其实只有三个字：
窗口期。
因为，现在只有成交量增加一目了然。
数据就摆在那儿，做不了假。
而成交价，目前只是卖家单方面的涨价。
新房，开发商想涨价；二手房，房东们想涨价。
卖家们想涨价，理由大约有两点。
一、之前跌太狠了。
过去几年，咱们的房价一直连续不间断地在跌。
北京房价同比连续跌了17个月、上海跌了16个月、深圳跌了18个月……换算一下都以年为单位地跌。
到现在，四大一线城市，广州房价跌到2017的水平，其它三座一线跌到2016年的水平。
房价跌回到2016年，能有多惨淡？
咱们以家庭的视角来看，如果你家有套房子，那么这几年跌下来——
少则亏了几十万，多则上百万，更甚者则是几百万。
惨烈程度由轻到重，分别是几年白干、到半辈子白干、这辈子算是到头了……
再给大家举个亲身经历——
我老家那十八线小县城的房子，21年卖了200多万，
现在挂牌价100多万的房源还在市场上躺着呢……
没人可以否认，这几年的房价跌惨了。
还不止如此！
回顾过去的救市政策，放开限购、降低首付、降低房贷利率……每次的政策虽然不太一样，但效果却都差不多——
只有一阵子的药效。
新政，成交量起来，成交量熄火，然后房东开始怀疑人生，再然后继续妥协降价。
尤其是在517新政之后。
眼看着一波大政策来临，仿佛是在宣告之后的高潮叠起。
之后的四个月，大家盼啊盼。
结果，盼来了最高层会议经济目标的改变——
努力完成全年经济社会发展目标与任务。
之前是坚定不移完成，现在是努力完成。
没有新政，没有新预期，于是，有的房东又又把挂牌价调低了。
再举一个亲身例子吧——
2024年6月，杭州的一套房还挂牌420万；
7月，小区最低价395万；
8月，小区最低价370万；
9月，小区最低价350万。
一波又一波的节奏，一次又一次的降价。
因此，许多地方的房子是超跌的。
开发商也差不多。
这些年来，各种送车位、“买一送一”等等促销活动频出，降价降麻了。
所以，最新政策一出，大家都忍不住开始调价。
没办法，亏太多了，能回点血就回点血。
其二，则是一些自信心爆棚的房东。
正如前文所说的那套华润城，直接涨了800多万。
这类房东，大概预期拉满了，想要把之前亏的全部捞回来。
以上就是卖家的基本盘：
想回点血出货的卖家；
想大捞一笔的高预期卖家；
还有一类，趁着政策积极出货的卖家。
这类卖家最多。
显然，卖家并没有达成涨价共识。
市场仍然是买家市场。
对于这些涨价的房源，买家是不会领情的。
如此一来，成交量上涨的原因就很明显了——
超跌房源与政策套利空间。
“房价止跌回稳”的信号明确出现后，
场上的超跌房源有了政策套利空间，于是许多资金就涌来了。
再回到此次的新政策本身，都是针对一线城市的政策。
说明啥？
政策已经到底了。
其它城市早就脱光，只剩一线城市还有一丢操作空间。
接下来，全国大大小小的城市就得拼刺刀了。
头部城市有产业有人口有钱，甚至还有些政策的加持，这场战还有得打。至于其它城市，除了感受一下新政策下的市场舆论氛围，真没别的了。
一线城市的政策放宽，只会加速城市分化。这，不就是窗口期吗？
是许多城市出货的窗口期；
是许多改善置换的窗口期。
抓住政策的每次机会。
眼下的窗口期，咱们就做三件事。
一、出货。
快把差的标的出掉。
请注意新政策中的关键词——
促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。
事实上，市场上房子的质量真越来越好了。
比如，得房率超100%。
许多地方的出台容积率新规后，得房率可以做到100%，等于变向没了公租。
更高的得房率=更多的空间=更好的户型。
你说，你手里100多方的三房怎么和人家比？
比如，挂铝板、层高3m以上、会所泳池兼备的房子越来越多。
你说，你手里的2.8m层高，无会所无泳池的涂料盘怎么比？
再比如，各地的保障房越来越多。
甚至在很多刚需地段，市场乱不乱，保障房说了算。
你说，刚需投资盘怎么和人家比价格？
所以，趁着这个窗口，可以出货了。
咱们亏点钱没事，但别被套牢了。
更别担心踏空，手里的房子被人家吊打，哪怕市场真涨了，也和你没多大关系。
二、置换。
有改善置换需求的可以下手了。
不得不说，现在有些改善盘的价格，我瞧着都眼馋。
比如，杭州的前几个月交付的标杆小区，首批成交要850万左右，现在不到800万，一两个月的时间就降了五六十万。
既然政策说了止跌回稳，那就别犹豫。
你买入不一定是最低的价格，但肯定也是底部价，这就够了。
再者，把房贷置换一下，同等月供下，利率更低，贷款金额更大。
逆市改善置换，其实会更容易一些。
三、稳住。
核心资产，放平心态，稳住。
诸如一二线等头部城市的核心资产，在这个节骨眼，要是没什么紧急的事情，最好的做法就是按兵不动。
首先，新一轮政策中，头部城市会率先止跌回稳，那么这类核心资产的价格自然已经触底。
其次，未来的市场是分化的。
刚需的归刚需，投资的归投资。
只有核心资产，才有投资属性。
投资的门槛越来越高，对资金的要求也越来越高。
由此，现在卖了核心标的，以后想入围就更难了。
现在，要做的就是等待。
等新政策把成交量拉起来！
再乐观点说，等有更多的买家愿意溢价买入，如此价格才能被推高。
因为，此次的政策不同于之前，已是市场的共识。
这次真的不一样！
这次有美联储降息；这次除了房地产直接的政策外，还有货币端、资本市场端等等方面的政策。
这次，救的不止是房地产，救的还是经济，是全盘！
咱们把方向盘向右打满，已经刚回到正确的道路上。
不过，这次的不一样仅限于头部城市。
正如前文所讲，现在的政策已经与绝大多数城市没有关系，仅剩下头部城市仍有政策的着力点。
所以，想要涨价的朋友们，先思考一个问题——
自己手里的标的是不是一二线城市的资产，是不是核心资产。 原文地址：https://news.creaders.net/china/2024/10/07/2782030.html
