【编译叶子／曼谷报导】著名CEO揭秘2024年泰国房地产危机，公布房地产市场不景气的5大重要原因，包括供需不平衡、泰国人收入跟不上房价、支出的增长、家庭债务问题恶化、新商业模式解决方案的转折点等。
房地产资讯中心REIC数据显示，如果只计算目前曼谷及周边地区等待出售的住房、住宅区和公寓供应量，共有22万9528套，总价值不低于1兆3500亿铢，较上年增长30.3% 。
泰国经济复苏缓慢，再加上不断推出的新项目数量以及房价和民众预算矛盾，成为泰国房地产近10年历史上再次陷入「困境」的催化剂。
著名住宅开发商Sena发展有限公司执行长格萨拉博士正在研究和开发新的附加商业模式，为市场提供解决方案，并探讨房地产行业「购买力」不断下降的5大根本原因。虽然住房是4大必备因素之一，需求量很大，但如今许多想买房的人却因为住房开发成本不断上涨而无力购买，加上消费者的收入没有相应增长，导致购买住房的能力下降。
影响房地产市场的5大因素包括：
1、供需不平衡
各价格组别的房屋需求比例与现有项目的发展（供应）不一致。超过50%的人的收入适合购买价格水准低于300万铢的房子，但房地产市场的供应，尤其是曼谷，大多价格高于300万铢，而消费者的购买力并没有随著经济增长而提高，这使得一般消费者比以前更难买到房子，尤其是那些月收入低于3万铢的人，曼谷超过50%的消费者仅能购买价格低于300万铢的房子。
2、曼谷大多数人的营收增长速度跟不上房价上涨
目前房价与2014年相比上涨了70%，但人均收入仅增长了15%。这种差异是由于土地价格每年不断上涨所致，土地价格是推动房价上涨的主要因素。虽然开发商试图降低房屋价格以满足消费者需求，但各类成本却在不断上涨，包括土地价格还是建筑材料，导致销售价格随之调整，加上开发商本身仍期望从专案开发中获利，因此房价每年都在上涨，尽管消费者收入未能及时增长。
3、交通费
交通是影响买房的重要因素之一，尤其是在曼谷，对于平均月收入在3万铢左右的人来说，每月87%的开支中，交通占了16%，因此交通被认为是决定买房的重要因素。而在市中心买房子变得越来越困难，因为市区的房价对大多数人来说太高了，这导致消费者在郊区寻找房子，这也会带来交通费用的增加。
4、房价和交通费用才是住房的真正价格
住房的真正价格不仅只有房价，还包括交通费用，如果加上交通费用，市区的房子就更贵了，这让普通消费者在市中心买房更加困难。那些在郊区买房的人可能每天都要支付额外的交通费用，这又是另一层额外的费用。
5、家庭债务不断上升
泰国家庭债务已增加至GDP的91.3%，且没有下降的迹象，这是影响偿还债务能力、获得信贷和信贷品质的主要因素。虽然房屋销售业务是最赚钱的业务之一，但不断上升的家庭债务也降低了消费者的购买力，影响了开发商的销售。
关于大多数泰国人无法获得房屋贷款的问题，房地产企业正在寻找替代方案。目前房屋贷款被拒绝数量创历史新高，主要原因是房价上涨、收入下降和债务增加，这改变了买家的行为，尤其是年轻一代，他们更喜欢租房而不是买房，因为他们还没有做好财务准备或对自己的工作稳定性没有信心。此外，与预算和交通费用更高的30年期房贷款相比，租屋已成为更合适的选择。因此，年轻一代获得新房的速度仍然比上一代更慢，因为房价增长速度快于收入增长，导致住房需求下降，这与房产转让数量的大幅下降相一致。预计下半年的转让量将与上半年持平，但比2021年新冠疫情期间低13%，这表明房地产企业是时候改变其商业模式了。
房地产业务从过去专注于通过30-40年的长期贷款出售房屋，走向更多元化的平台，主要会有两种选择，即租赁公寓或购买公寓。然而，在当前情况下，该公司看到了增加混合选项的机会，那就是「先租后买Rent to Own」模式，这是租房和买房之间的中间地带。这种模式迎合了那些想要拥有房屋但尚未做好财务准备的消费者，它由两个关键解决方案组成：
- Cash for Kindness，一项在尚未满足银行要求的情况下提供帮助的财务咨询服务，通过租赁建立信用。
- LivNex Rent for Savings，累积一些储蓄，用于未来买房。租赁期为3年，合约到期时，累积的钱将从公寓价格中扣除，使购买房屋更容易、更便宜。
2024年，REIC预计泰国房地产市场的整体吸收率仍不会改善，为2.2%，为2018年以来的最低水准。
