泰铢升值 影响外国人购买泰国公寓

【编译罗粟粟／曼谷报导】当前经济形势动荡，加上地缘政治冲突，中东地区的战争愈演愈烈，这是影响泰国油价、交通费、航运费的外部因素之一，但该因素可能利好泰国房地产行业，由于越来越多人迁入泰国。

 

不过，这一利好明显地被泰铢升值所抵消，目前泰铢汇率波动大，且保持长期升值趋势，原因是美国中央银行（美联储）降息，这影响了泰国出口，并波及房地产市场，外国人可能会推迟决策购房，因为需要更多的美元兑换泰铢，在泰国购房的价格上涨，导致推迟购房决定，先观望货币走势。

 

另一个影响来自泰国有关外国人汇款转换为泰铢用于购房的法律法规，该法规在内政部的监督下，即使私营部门提出修订申请，但难以做到，导致外国人使用投机渠道购买泰国房产，有损泰国人的利益。

 

国有住宅银行监察员兼房地产资讯中心（REIC）代理主任威猜博士透露，泰铢升值影响外国人购买住宅的决定，尤其是公寓，需要更多的资金购买，可能会导致外国人推迟购买，以观望形势，但有些人如果遇到合适的房子，可能认为资金增加是微不足道的。

 

无论如何，实际上泰铢的升值肯定会影响到海外房地产市场，可能会导致年底弯道的房屋所有权转让量随著今年第二季度继续下降，发现第二季度有3个国家的转让量大幅下降，即中国、俄罗斯和缅甸，特别是中国，转让量较去年同期下降40%。

 

有人问，为什么今年第二季度，外国人在泰国的公寓所有权转让量有所下降？特别是来自上述3个国家的外国。答案是，汇款面临困难，主要的限制是中国汇款减少，因为中国房地产陷入危机，中国政府希望公民先帮助稳定国内市场。

 

俄罗斯则受到美国制裁，汇款至泰国用于购房相当困难。至于缅甸，军政府限制资金外流，以及泰国对外来资金的限制相当严格。随著泰铢长期升值的影响，可能导致今年最后3个月外国人购买和转让泰国公寓的数量下降。

 

根据明文规定，即使外国人在泰国工作，他们也必须先将泰铢汇回本国，再换成美元汇入泰国，才能转让公寓，因为泰国法律禁止外国人使用在泰国工作的所得泰铢直接购买住宅。

 

这样会导致汇率损失很大，而且当泰铢升值时，差额会增加，但主要的问题是，俄罗斯人如何汇款？因为其无法使用美国系统汇款。

 

对于今年第二季度外国人转让公寓的情况，共转让3342套公寓，较去年同期下降6.2%，价值148亿7400万铢，较去年同期下降17.7%。此外，全国共有15万2219平方米面积的公寓转让给外国人，较去年同期下降8.5%。

 

估计今年上半年，外国人的购买力仍然很好，如果政府看到机会，可以引进外国人的购买力代替泰国人的疲软购买力。目前正在研究促进有潜力的外国人来泰国工作措施的可行性，包括将外国人公寓所有权比例提高到75%，以及考虑向外国人开放99年长期租赁的可能性。

 

海外市场被视为重要，因为转让资金高达整个公寓转让价值4000亿铢的25%（约1000亿铢），如果所有问题得到解决，希望今年外国人公寓转让价值可以接近2023年，即731亿6000万铢。今年上半年的转让价值约为328亿8800万铢，中国仍是主要客户，应该维持好这一基础。

 

泰国公寓协会主席巴瑟表示，今年泰国公寓市场将放缓约15-20%，其中价格低于300万铢的公寓，拒贷率飙升，符合上半年市场萎缩28%的走势，但第四季度有860亿铢待转让公寓项目，将有助于提振今年底市场。

 

希望政府共同出台激励措施，将外国人购买公寓的比例上调至75％，并采取分区措施，寻求对外国人在主要地区购房进行征税的方法，预计价值高达1兆铢。同时，向外国人开放60-80年的居住权，无需开放99年。

 

然而，担心泰铢升值会影响到第四季度860亿铢待转让公寓项目，其中约有20-30%是外国人，他们可能会推迟决定。这需要政府和泰国中央银行在机会消失之前解决危机！

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